Ce qu’il faut retenir
La location meublée non professionnelle (LMNP) d’une maison neuve est soumise à des règles spécifiques qui combinent obligations fiscales, normes de construction et conditions d’éligibilité. Les investisseurs doivent respecter la norme RT2012/RE2020, justifier d’un mobilier d’au moins 800€/m², et peuvent amortir leur bien sur 20 à 40 ans. Le statut permet de réduire significativement l’imposition grâce aux amortissements et charges déductibles, avec possibilité de reporter les déficits sur les années suivantes.
Conditions d’éligibilité LMNP pour une maison neuve
Critères de qualification du bien
Pour qu’une maison neuve soit éligible au statut LMNP, elle doit respecter plusieurs conditions cumulatives :
• Achèvement depuis moins de 5 ans avec attestation de conformité RT2012 ou RE2020 • Surface minimale de 9m² avec hauteur sous plafond d’au moins 2,20m • Équipement mobilier complet permettant l’habitation immédiate • Affectation exclusive à la location meublée touristique ou longue durée
Plafonds de revenus et statut
Le statut LMNP s’applique automatiquement si :
- Les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000€
- Ces revenus représentent moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal
Au-delà, l’investisseur bascule en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) avec des obligations comptables renforcées.
Normes techniques obligatoires pour le neuf
Respect de la RE2020
Depuis le 1er janvier 2022, toute maison neuve destinée au LMNP doit respecter la réglementation environnementale 2020 :
| Critère | Exigence RE2020 | Impact LMNP |
|---|---|---|
| Consommation énergétique | < 50 kWh/m²/an | Charges réduites pour le locataire |
| Émissions CO2 | < 4 kg CO2/m²/an | Valorisation du bien |
| Confort d’été | TIC < 26°C | Attractivité location saisonnière |
| Isolation phonique | NRA ≥ 53 dB | Obligation pour location longue durée |
Équipements obligatoires spécifiques
Les maisons neuves en LMNP doivent intégrer :
- Système de ventilation double flux ou hygro B
- Production d’eau chaude thermodynamique ou solaire
- Détecteurs de fumée conformes NF EN 14604
- Diagnostic de performance énergétique classe A ou B
Mobilier et aménagement : obligations légales
Liste du mobilier obligatoire
L’administration fiscale exige un ameublement permettant l’habitation normale, comprenant au minimum :
Espace nuit : • Literie complète (matelas, sommier, couette, oreillers) • Rangements (armoire ou penderie) • Table de chevet avec éclairage
Espace vie : • Table et chaises en nombre suffisant • Canapé ou fauteuils • Meuble de rangement
Cuisine équipée : • Plaques de cuisson (minimum 2 feux) • Four ou micro-ondes • Réfrigérateur avec freezer • Vaisselle et ustensiles complets
Valorisation minimale du mobilier
Pour une maison neuve, le mobilier doit représenter :
- Minimum 800€/m² habitable pour être déductible
- Entre 15% et 25% du prix total de l’investissement
- Justificatifs obligatoires (factures nominatives)
Régime fiscal LMNP appliqué au neuf
Amortissement du bien neuf
L’investissement en LMNP neuf permet un amortissement comptable avantageux :
| Composant | Durée amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 40-50 ans | 2-2,5% |
| Toiture | 25 ans | 4% |
| Façade/étanchéité | 30 ans | 3,33% |
| Menuiseries | 25 ans | 4% |
| Chauffage/plomberie | 20 ans | 5% |
| Électricité | 25 ans | 4% |
| Aménagements | 15 ans | 6,67% |
| Mobilier | 5-10 ans | 10-20% |
Gestion du déficit LMNP
Un aspect crucial du LMNP concerne la gestion des déficits générés par les amortissements et charges. Contrairement aux revenus fonciers classiques, le déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global mais se reporte sur les revenus LMNP des 10 années suivantes. Cette spécificité permet de constituer un « stock » de déficits reportables qui viendra réduire l’imposition future des revenus locatifs.
Charges déductibles spécifiques au neuf
Les investisseurs LMNP en neuf peuvent déduire :
- Frais d’acquisition : notaire, garanties, courtage
- Intérêts d’emprunt sur la totalité du prêt
- Assurances : PNO, loyers impayés, protection juridique
- Frais de gestion : comptable, conciergerie, plateforme
- Travaux : amélioration énergétique, mise aux normes
Obligations déclaratives et comptables
Régime micro-BIC
Pour les revenus inférieurs à 72 600€ :
- Abattement forfaitaire de 50% (location classique) ou 71% (meublé de tourisme)
- Déclaration simplifiée sur formulaire 2042 C PRO
- Pas d’obligation de bilan comptable
Régime réel simplifié
Au-delà de 72 600€ ou sur option :
- Comptabilité d’engagement obligatoire
- Liasse fiscale 2031 et annexes
- Adhésion CGA recommandée (réduction d’impôt)
- Conservation des justificatifs 10 ans
TVA et LMNP neuf : cas particuliers
Récupération de TVA
La TVA est récupérable uniquement si :
- Location à un exploitant professionnel (résidence services)
- Engagement de location minimum 20 ans
- Prestations para-hôtelières au moins 3 sur 4
- Bail commercial avec indexation
Prestations para-hôtelières éligibles
- Petit-déjeuner quotidien
- Nettoyage régulier des locaux (minimum hebdomadaire)
- Fourniture du linge de maison
- Réception clientèle permanente
Avantages spécifiques LMNP maison neuve
Optimisation patrimoniale
• Absence de charges de copropriété contrairement aux appartements • Maîtrise totale des travaux et améliorations • Potentiel locatif supérieur : jardin, parking, tranquillité • Évolution favorable du DPE dans le temps
Éligibilité aux aides
Les maisons neuves LMNP peuvent bénéficier de :
- PTZ pour la résidence principale avant mise en location
- Éco-PTZ pour les améliorations énergétiques
- MaPrimeRénov’ pour les équipements performants
- CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)
Erreurs à éviter en LMNP neuf
Non-respect des délais
⚠️ Location dans les 12 mois suivant l’achèvement sous peine de requalification fiscale ⚠️ Déclaration P0i dans les 15 jours du début d’activité ⚠️ Adhésion CGA avant le 31 mai de l’année suivante
Sous-estimation des charges
Les investisseurs oublient souvent :
- Taxe foncière majorée (pas d’exonération en meublé)
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dès la 2e année
- Assurance multirisque plus élevée qu’en nu
- Entretien jardin/piscine si présents
FAQ réglementation LMNP maison neuve
Peut-on louer une maison neuve en LMNP dès la livraison ? Oui, dès réception des clés et après ameublement complet. L’attestation de conformité RT2012/RE2020 doit être fournie au locataire.
Quelle différence entre LMNP et location nue pour une maison neuve ? Le LMNP permet l’amortissement comptable du bien et du mobilier, réduisant significativement l’imposition. La location nue relève des revenus fonciers avec déduction limitée.
Faut-il un permis spécifique pour faire du LMNP en maison individuelle ? Non, sauf si l’activité modifie la destination du bien (passage en ERP pour location saisonnière intensive > 120 jours/an).
Comment prouver le caractère neuf pour l’administration fiscale ? L’attestation d’achèvement, la conformité RT2012/RE2020 et la première mise en location dans les 5 ans suivant l’achèvement suffisent.